용도지역의 지정
모든 땅은 토지별로 이 땅은 어떤 용도로 사용할 수 있는지 정해져 있으며 그 기준은 국토교통부, 시·도지사 또는 대도시 시장이 결정합니다.
■ 국토계획법 제36조(용도지역의 지정)
1. 도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가. 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
나. 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
다. 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
라. 녹지지역: 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
2. 관리지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가. 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
나. 생산관리지역: 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
다. 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역
4. 자연환경보전지역
용도지역별 용적률
앞서 소개한 것처럼 국토교통부와 지방정부에서 땅의 용도를 지정하면 다음과 같이 용도지역별로 용적률을 적용받게 됩니다. 이로써 어떤 지역에 위치한 땅은 이러한 용도로만 활용해야 하고 활용할 때에도 용도지역별 용적률을 넘기지 않아야 하는 제재를 받게 되는 것이죠.
■ 국토계획법 제78조(용도지역에서의 용적률)
1. 도시지역
가. 주거지역: 500퍼센트 이하
나. 상업지역: 1천500퍼센트 이하
다. 공업지역: 400퍼센트 이하
라. 녹지지역: 100퍼센트 이하
2. 관리지역
가. 보전관리지역: 80퍼센트 이하
나. 생산관리지역: 80퍼센트 이하
다. 계획관리지역: 100퍼센트 이하
3. 농림지역: 80퍼센트 이하
4. 자연환경보전지역: 80퍼센트 이하
※ 용적률(%) = 지상층 연면적/대지면적 x100
※ 연면적 : 건물 전체 층 바닥면적의 합계(지하, 지상의 모든 층)
용도지역 안에서의 용적률
국토계획법 시행령 제85조에 따라 앞서 소개한 용도지역별 용적률은 좀 더 세분화하게 됩니다. 그중에서 1번 도시지역 '가' 항목의 주거지역의 용적률과 그 용도에 대해 알아보도록 하겠습니다. 주거지역별로 국토계획법 시행령 별표 자료를 아래와 같이 그림 파일로 첨부했습니다만 그 내용이 너무 긴 관계로 상세한 전체 내용은 하단에 올려둔 첨부파일을 참고하시기 바랍니다.
제1종전용주거지역
용적률 50% 이상 100% 이하로 단독주택, 빌라, 교회, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 주차장 등을 지을 수 있습니다.
제2종전용주거지역
용적률 50% 이상 150% 이하로 제1종전용주거지역에서 지을 수 있는 건축물을 포함하되 추가로 아파트를 지을 수 있습니다.
제1종일반주거지역
용적률 100% 이상 200% 이하로 앞서 소개한 제1종전용주거지역과 비슷하지만 창고, 세차장, 군사시설, 방송통신시설, 발전시설, 야영시설, 온실 등 좀 더 다양한 종류의 건축물을 지을 수 있습니다.
제2종일반주거지역
용적률 100% 이상 250% 이하로 앞서 소개한 제1종일반주거지역에서 지을 수 있는 건축물들을 포함하여 추가로 아파트를 건축할 수 있습니다.
제3종일반주거지역
용적률 100% 이상 300% 이하로 층수제한 조례를 적용받지 않는 등 제2종일반주거지역 보다 좀 더 완화된 규정으로 건축물을 지을 수 있습니다.
준주거지역
용적률 200% 이상 500% 이하로 폐차장, 묘지, 격리병원, 위락시설, 관광 휴게시설, 장례식장 등 아래에 열거된 건축물 외에는 모두 건축이 가능합니다.
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