국토교통부 전국 규제지역 심의 결과 발표
지난 2021년 12월 30일, 국토교통부는 '21년 제4차 주거정책심의위원회를 개최하여 전국의 규제지역(투기과열지구 및 조정대상지역) 조정안에 대해 논의하였습니다.
「주택법 제63조, 제63조의 2」
- 국토교통부 장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택 가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 이 경우 재검토 결과 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
윤성원 국토교통부 제1차관 주재로 열린 이번 심의위원회에서는 민간위원들과 함께 최근 주택시장 동향을 기초로 향후 부동산 전망을 예측해보면서 기존에 지정되어 있던 투기과열지구와 조정대상지역의 해제 및 추가 지정 여부를 심도 깊게 다루었다고 밝혔습니다.
위원들은 <사전청약 등 정부의 다각적인 주택공급 확대 노력>, <한국은행의 기준금리 인상>, <금융당국의 가계부채 관리 강화>로 인해 최근 주택 가격 상승률이 지속 둔화되는 모습을 보이며 부동산 시장이 점차 안정세를 찾아가고는 있으나, 아직은 규제지역 <조정>이나 <해제> 카드를 꺼내기에는 이르다는 결론을 내렸다고 합니다.
따라서, 이번 주거정책심의위원회에서 발표된 전국 규제지역 현황은 기존과 변동 없이 동일하게 유지되었고, 향후 부동산 시장 흐름에 따라 2022년 상반기에 다시 한번 투기과열지구, 조정대상지역 조정안에 대해 논의할 예정이라고 합니다.
전국 규제지역 현황
먼저 <투기과열지구>, <조정대상지역>에 대해 잘 모르시는 분들을 위해 여기에 대해서 간략하게 설명하자면, 주택 가격 안정을 위해 국토교통부 또는 시·도지사가 특정 지역 내에서 주택을 매매(賣買) 하거나 임대차 거래를 할 때에 <대출규제>, <추가 세금 부과>, <전매제한(구매한 주택을 되파는 기간에 제한을 두는 것)>, <자금조달계획서(주택 구매에 필요한 자금의 출처와 금액을 기재) 신고 의무화>를 적용하는 것을 말하고 이런 지역들을 통틀어 규제지역이라고 합니다.
그 규제 정도에 따라 상대적으로 약한 조정대상지역과 강한 투기과열지구로 구분되며 반면, 정부의 규제 없이 시장경제 원리에 맞게 수요자와 공급자 간 합의에 따라 자유롭게 주택 거래를 할 수 있는 지역을 비규제 지역이라고 합니다.
투기과열지구 현황
그럼 2021년 12월 30일 현재, 전국에서 투기과열지구로 지정된 곳은 어디일까요? 국토교통부는 자치구별로 지역을 구분하여 총 49개 지역을 투기과열지구로 지정하여 운영하고 있습니다.
이 중에서 25개의 자치구가 있는 서울은 금·관·구(금천구, 관악구, 구로구), 노·도·강(노원구, 도봉구, 강북구) 할 것 없이 전 지역이 모두 투기과열지구로 지정되어 있고, 전국적으로는 <경기도 14곳>, <인천 3곳>, <대구 1곳>, <대전 4곳>, <세종 1곳>, <경남 1곳>으로 총 49군데가 투기과열지구로 되어 있습니다.
■ 주택법 시행규칙 제25조(투기과열지구의 지정 기준)
- 주택법 제63조 제2항에서 “국토교통부령이 정하는 기준을 충족하는 곳”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 곳을 말한다.
1. 직전월(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말한다. 이하 이조에서 같다)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳
가. 주택의 분양계획이 직전 월보다 30퍼센트 이상 감소한 곳
나. 주택법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인이나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 실적이 직전 연도보다 급격하게 감소한 곳
3. 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로써 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 곳
가. 시ㆍ도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우
나. 시ㆍ도별 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 경우
다. 해당 지역의 주택공급물량이 주택법 제56조에 따른 입주자저축 가입자 중 「주택공급에 관한 규칙」 제27조 제1항 제1호 및 제28조 제1항 제1호에 따른 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우
조정대상지역 현황
현행 주택법과 국토교통부 분류 지침 상으로 투기과열지구가 조정대상지역 안에 포함되어 있기 때문에 이번 주거정책심의위원회 이후 국토교통부가 발표한 전국의 조정대상지역은 총 112곳으로 되어 있습니다.
앞서 살펴본 투기과열지구와 구분하기 쉽도록 투기과열지구 포함 없이 순수하게 조정대상지역으로만 지정된 곳을 나열해 보자면, <경기 18곳>, <인천 5곳>, <부산 14곳>, <대구 7곳>, <광주 5곳>, <대전 1곳>, <울산 2곳>, <충북 1곳>, <충남 4곳>, <전북 2곳>, <전남 3곳>, <경북 2곳>, <경남 1곳>으로 총 65군데입니다.
이러면 투기과열지구 49곳과 더하여 114곳으로 국토교통부가 발표한 조정대상지역 112곳보다 많아지게 되는데, 이는 국토교통부가 투기과열지구에서 자치구 구분 없이 도시 통째로 이름을 올린 안양과 수원·용인에 걸쳐있는 광교지구를 조정대상지역에서는 자치구별로 세분화하여 등재했기 때문입니다.
※ 투기과열지구 : <안양> → 조정대상지역 : <안양 만안>, <안양 동안>으로 구분하고, <광교지구> 추가
■ 주택법 시행규칙 제25조의 3(조정대상지역의 지정기준)
- 주택법 제63조의 2 제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역”이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.
1. 과열지역(주택법 제63조의 2 제1항 제1호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말한다. 이하 이조에서 같다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가 격상 승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.
가. 직전 월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
나. 직전 월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이하 같다) 전매 거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역
다. 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 지역
2. 위축지역(주택법 제63조의 2 제1항 제2호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 직전 월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가 격상 승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.
가. 직전 월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역
나. 직전 월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양 주택(주택법 제15조 제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 입주자를 모집을 하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말한다)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역
다. 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균을 초과하는 지역
- 투기과열지구, 조정대상지역 현황 -
2021년 12월 31일 기준, 국토교통부에서 발표한 전국 규제지역 지정 현황표입니다.
- 규제지역 내 제외구역 -
아래 주석에서 나열된 곳들은 소속된 자치구가 규제지역으로 지정되어 있어도 규제지역에서 제외됩니다.
「국토교통부 홈페이지 참조」
향후 규제지역 전망
2022년에는 대통령 선거라는 큰 이슈가 예고되어 있기 때문에 주택법에 의해 반기마다 개최되는 2022년 상반기 주거정책심의위원회 회의에서는 현재 지정되어 있는 투기과열지구와 조정대상지역에 대한 조정이 이루어질 것으로 예상됩니다.
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